中國建筑網(wǎng)訊:6月28日中午,住建部會(huì)同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)等部委,近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。
一、控房條令先行專項(xiàng)行動(dòng)城市名單
北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?凇幉、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽
二、控房“四虎將”打擊四方面:
(一)投機(jī)炒房行為。
1.壟斷房源,操縱房價(jià)、房租。
2.捂盤惜售或者變相囤積房源。
3.通過報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等途徑捏造、散布房地產(chǎn)虛假信息,以及雇傭人員制造搶房假象等方式,惡意炒作,哄抬房價(jià)。
4.通過更改預(yù)售合同、變更購房人等方式,投機(jī)炒作未交付的商品房。
5.通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式,違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。
(二)房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為。
1.采取威脅、恐嚇等暴力手段驅(qū)逐承租人,惡意克扣保證金和預(yù)定金。
2.為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù),或者對購房人隱瞞抵押、查封等限制房屋交易的信息。
3.為客戶就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的“陰陽合同”提供便利,非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)。
4.非法侵占或者挪用客戶交易資金。
5.強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、擔(dān)保服務(wù),或者以捆綁服務(wù)方式亂收費(fèi)。
6.與投機(jī)炒房團(tuán)伙串通,謀取不正當(dāng)利益。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。
1.在取得商品房預(yù)售許可前,以認(rèn)購、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠意金等費(fèi)用。
2.未按政府備案價(jià)格要求銷售商品房,或者以附加條件限制購房人合法權(quán)利(如捆綁車位、裝修)等方式,變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)。
3.一房多賣,損害購房人合法權(quán)益。
4.利用合同格式條款,免除自身法定義務(wù)、加重購房人責(zé)任、排除購房人合法權(quán)利。
5.限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。
6.未標(biāo)明房源銷售狀態(tài)、銷售價(jià)等違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為。
(四)虛假房地產(chǎn)廣告。
1.通過捏造、散布不實(shí)信息,或者曲解有關(guān)房地產(chǎn)政策等方式,誤導(dǎo)購房人的市場預(yù)期。
2.發(fā)布虛假房源和價(jià)格信息,欺騙、誤導(dǎo)購房人。
3.發(fā)布未取得許可或備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、銷售廣告。
4.在房地產(chǎn)廣告中承諾為購房人辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)。
5.在房地產(chǎn)廣告中承諾房產(chǎn)升值或者投資回報(bào)。
三、炒房團(tuán)類型:
“炒房團(tuán)”這詞,最早因2000年的溫州炒房團(tuán)揚(yáng)名,縱橫神州多個(gè)城市屢屢得手,之后效仿者眾多,日益發(fā)揚(yáng)光大,很難量化他們在房價(jià)上漲中到底“貢獻(xiàn)”了多少力量,有人受益有人受害。
炒房團(tuán)的核心理念:“炒房有理,賺錢光榮,剩下老老實(shí)實(shí)工作的人,都是SB Loser。”基于此,他們的操作有一些特點(diǎn),比如:
(1)利用合法或非法手段加杠桿;
(2)利用各種手段,制造散布各種信息,不惜一切代價(jià)拉高操縱房價(jià);
(3)短線交易,五年的趨勢一年走完,套利走人,我走之后哪管洪水滔天……
所以,你以為買三五套房就算炒房了?其實(shí)你頂多算個(gè)房產(chǎn)價(jià)值投資的重度擁躉,或者炒房團(tuán)眼中的接盤俠而已,而江湖中炒房的派系林立,既有房地產(chǎn)商這些名門正派,也有黑中介這樣的街頭勢力,各種路數(shù)的炒房團(tuán)更是層出不窮。
四、炒房團(tuán)具體手段:
(1)炒地皮
有些公司希望高效運(yùn)轉(zhuǎn),比如萬達(dá),全國基本一個(gè)圖紙,一個(gè)新廣場從開工到建成只用半年時(shí)間,靠效率掙錢。
但有些公司靠時(shí)間掙錢,典型比如李超人,一度旗下公司跟各地合作,拿地很多但很多不開工,一晃十年過去,一分沒投入但地價(jià)漲了十倍,套現(xiàn)走人,財(cái)技了得,地方政府還沒辦法,吃相難看但是合理合法,不過這種玩法現(xiàn)在沒法復(fù)制了。
(2)炒地王
前幾年地王不斷,也是類似的套路,地產(chǎn)商樂意看到這種局面,“地王”是個(gè)可以充分想象的詞匯,代表實(shí)力、品質(zhì)和高售價(jià),往往帶動(dòng)所在區(qū)域的一波大漲,實(shí)現(xiàn)地價(jià)的二次增值。
(3)捂盤惜售、制造假象、哄抬房價(jià)
地產(chǎn)銷售公司肯定要精通心理學(xué),所以在銷售環(huán)節(jié)設(shè)置了很多點(diǎn),讓你相信房價(jià)一定漲。比如讀秒搶房、雇人排隊(duì)制造假象,散布各種恐慌消息,目的就是讓你接受價(jià)格,盡快決策。
捂盤惜售則更高明,一方面收縮供應(yīng),制造供不應(yīng)求的效果,另一方面可以坐等房價(jià)上漲帶來的超額收益,像北京房價(jià)漲得快的時(shí)候,貓哥去看過很多項(xiàng)目,不少都是一個(gè)單元一個(gè)單元的賣,有的地產(chǎn)商干脆不賣期房,只賣現(xiàn)房,變相漲價(jià)。效果也很杠杠的,貓哥在的一個(gè)小區(qū),一號樓和四號樓房子每平米價(jià)格差了2萬,一套房價(jià)格差了300萬,只因?yàn)橥碣u了一年。
(4)隨著各種監(jiān)管措施出爐,這些粗暴有效的手段逐步失效,房地產(chǎn)商推高樓價(jià)的手段越來越瑣碎:
因?yàn)橄迌r(jià)那就另外加收車位費(fèi),一個(gè)車位賣上七八十萬,或者改收茶水費(fèi)幾十萬,新潮一點(diǎn)的收電商渠道費(fèi)用幾萬幾十萬,否則根本買不了房。有的為了變相漲價(jià),捆綁精裝修,總房價(jià)分拆為房價(jià)+裝修款……
只要跟買房相關(guān),中國人的創(chuàng)新精神是無窮的。
針對住建部出臺《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》,相關(guān)網(wǎng)友觀點(diǎn)評論:
五、網(wǎng)友觀點(diǎn):
楊紅旭:呼吁在限購方面堵漏洞
而易居研究院副院長楊紅旭也持類似觀點(diǎn),楊紅旭6月28日發(fā)文表示,根據(jù)易居研究院跟蹤的百城新建住宅去化周期,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月,多數(shù)城市的房價(jià),仍跌不下去,呼吁應(yīng)在限購方面堵漏洞!
易居研究院對于新建住宅去化周期的定義是:庫存去化周期即存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/最近六個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值,其合理區(qū)間為12-16個(gè)月,高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大,低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。
楊紅旭表示2018年5月份,100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個(gè)月,這也意味著市場僅需9.8個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫存,該數(shù)值相比4月份10.3個(gè)月有所下滑。
觀察歷史數(shù)據(jù),目前存銷比在低位水平的基礎(chǔ)上波動(dòng),這和庫存規(guī)模依然下滑等因素有關(guān)。存銷比繼續(xù)走低,也可以解釋近期全國百城房價(jià)依然上漲的現(xiàn)象。
按此去化周期的形態(tài),預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月,多數(shù)城市的房價(jià),仍然易漲難跌。
楊紅旭認(rèn)為主要與兩個(gè)因素有關(guān):
一是,本輪行情大,連弱二線三四線城市的新房也賣得火爆,多數(shù)城市去庫存完成,所剩新盤供量很少,導(dǎo)致嚴(yán)重的供不求。
二是,部分熱點(diǎn)城市,政府嚴(yán)格限價(jià),開發(fā)商推盤意愿不強(qiáng),雖然潛在新盤供供應(yīng)量不小,但市面上推出來的房源較少,因此也導(dǎo)致供不求應(yīng),尤其是限價(jià)盤易出現(xiàn)搶房、日光現(xiàn)象。
關(guān)于第一個(gè)因素,楊紅旭表示,供給側(cè)方面暫無好對策,因?yàn)榉孔拥纳a(chǎn)周期較長,遠(yuǎn)水難解近渴;但可以抑制需求。
關(guān)于第二個(gè)因素,楊紅旭認(rèn)為,政府應(yīng)督促開發(fā)商如期開工、開盤。比如近期的長沙新政,其中一條是:建立“黑名單”制度。全面建立在建樓盤清單,按項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)加快商品住房入市。捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),一律納入“黑名單”管理。
楊紅旭最后建議,部分地方政府的嚴(yán)厲限價(jià),并不合理,干擾了市場機(jī)制,打滅了市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中最重要的“價(jià)格信號”,從而造成了銷售過程中的諸多亂相。應(yīng)取消或逐步松綁限價(jià),同時(shí)增加其他方面的措施,比如在限購房面堵漏洞:限企業(yè)購房、限離婚購房、限落戶購房、法拍房限購等。
以下是《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》內(nèi)容明細(xì):
關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知
各有關(guān)省、自治區(qū)、直轄市黨委宣傳部,住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、國土房管局)、公安廳(局)、司法廳(局)、工商行政管理局(市場監(jiān)督管理部門)、發(fā)展改革委(物價(jià)局)、銀監(jiān)局、保監(jiān)局,國家稅務(wù)總局各有關(guān)省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局:
為全面貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署,決定于2018年7月初至12月底,在部分城市(名單附后)先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為、治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng),F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、工作目標(biāo)
針對近期房地產(chǎn)市場亂象,通過部門聯(lián)合執(zhí)法,重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為和房地產(chǎn)“黑中介”,治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告,進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制,切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。
二、整治重點(diǎn)
(一)投機(jī)炒房行為。
1.壟斷房源,操縱房價(jià)、房租。
2.捂盤惜售或者變相囤積房源。
3.通過報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等途徑捏造、散布房地產(chǎn)虛假信息,以及雇傭人員制造搶房假象等方式,惡意炒作,哄抬房價(jià)。
4.通過更改預(yù)售合同、變更購房人等方式,投機(jī)炒作未交付的商品房。
5.通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式,違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。
(二)房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為。
1.采取威脅、恐嚇等暴力手段驅(qū)逐承租人,惡意克扣保證金和預(yù)定金。
2.為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù),或者對購房人隱瞞抵押、查封等限制房屋交易的信息。
3.為客戶就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的“陰陽合同”提供便利,非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)。
4.非法侵占或者挪用客戶交易資金。
5.強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、擔(dān)保服務(wù),或者以捆綁服務(wù)方式亂收費(fèi)。
6.與投機(jī)炒房團(tuán)伙串通,謀取不正當(dāng)利益。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。
1.在取得商品房預(yù)售許可前,以認(rèn)購、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠意金等費(fèi)用。
2.未按政府備案價(jià)格要求銷售商品房,或者以附加條件限制購房人合法權(quán)利(如捆綁車位、裝修)等方式,變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)。
3.一房多賣,損害購房人合法權(quán)益。
4.利用合同格式條款,免除自身法定義務(wù)、加重購房人責(zé)任、排除購房人合法權(quán)利。
5.限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。
6.未標(biāo)明房源銷售狀態(tài)、銷售價(jià)等違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為。
(四)虛假房地產(chǎn)廣告。
1.通過捏造、散布不實(shí)信息,或者曲解有關(guān)房地產(chǎn)政策等方式,誤導(dǎo)購房人的市場預(yù)期。
2.發(fā)布虛假房源和價(jià)格信息,欺騙、誤導(dǎo)購房人。
3.發(fā)布未取得許可或備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、銷售廣告。
4.在房地產(chǎn)廣告中承諾為購房人辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)。
5.在房地產(chǎn)廣告中承諾房產(chǎn)升值或者投資回報(bào)。
三、工作要求
(一)切實(shí)履行主體責(zé)任。各地要把打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為,作為整治房地產(chǎn)市場亂象工作的重中之重。在上述整治重點(diǎn)的基礎(chǔ)上,根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況,制定工作方案,細(xì)化工作任務(wù),明確整治措施,落實(shí)監(jiān)管職責(zé),確保專項(xiàng)行動(dòng)取得實(shí)效。切實(shí)履行房地產(chǎn)市場監(jiān)管的主體責(zé)任,加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),建立聯(lián)合查處機(jī)制,發(fā)揮部門合力,全面排查、精準(zhǔn)打擊。各省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對本地區(qū)專項(xiàng)行動(dòng)工作開展情況進(jìn)行總結(jié),及時(shí)上報(bào)典型案例。
(二)廣泛發(fā)動(dòng)群眾監(jiān)督。要通過開通購房人熱線等方式,暢通群眾舉報(bào)投訴渠道,引導(dǎo)公眾參與整治房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。對群眾反映強(qiáng)烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦,及時(shí)公布查處結(jié)果,回應(yīng)社會(huì)關(guān)切,著力構(gòu)建房地產(chǎn)市場共治共管的局面。
(三)營造良好輿論環(huán)境。各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭建立專項(xiàng)行動(dòng)信息發(fā)布機(jī)制,各級工商、物價(jià)、公安、銀監(jiān)、保監(jiān)、司法、宣傳等部門積極配合,通過報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等加強(qiáng)政策解讀,正面引導(dǎo)輿論,通過定期集中曝光違法違規(guī)典型案例,形成震懾,為房地產(chǎn)市場營造良好輿論環(huán)境。
(四)強(qiáng)化督查問責(zé)機(jī)制。對專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為,要依法從嚴(yán)懲處。對開展整治行動(dòng)不力、人民群眾投訴較多、房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為較嚴(yán)重的地方,要加大督查力度。對涉嫌隱瞞包庇、濫用職權(quán)、玩忽職守的部門和人員,要堅(jiān)決問責(zé)。
(五)建立監(jiān)管長效機(jī)制。要堅(jiān)持整頓規(guī)范與制度建設(shè)并重、專項(xiàng)整治與日常監(jiān)督并重、加強(qiáng)管理與改善服務(wù)并重、投訴受理與主動(dòng)監(jiān)管并重,逐步建立健全房地產(chǎn)行業(yè)信用體系,積極推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制建設(shè)。
附件:先行開展專項(xiàng)行動(dòng)城市名單
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
中國共產(chǎn)黨中央委員會(huì)宣傳部
中華人民共和國公安部
中華人民共和國司法部
國家稅務(wù)總局
國家市場監(jiān)督管理總局
中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
2018年6月25日
附件:先行開展專項(xiàng)行動(dòng)城市名單
北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?凇幉、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽